Mietermehrheiten und Kündigung | Vollmacht | Begegnung

Mietermehrheiten und Kündigung

I. Gesetzesvorschlag

Unter dem 17. 11. 2003 hat die Senatsverwaltung für Justiz, Berlin an die weiteren Landesjustizverwaltungen ein Problempapier zu möglichen Lösungsansätzen zur Be-endigung der Mithaftung bei Mietermehrheiten übermittelt (Az.: 11 B 6220). Vorge-schlagen wird folgende Regelung:

I. Änderungen des BGB

Die vorgeschlagenen Normen sind jeweils im Unterkapitel 2 Kapitel 5 (Beendigung von Mietverhältnissen über Wohnraum) einzufügen, wobei der genaue Standort und die offiziellen Überschriften noch näher festgelegt werden müssen.

1. Gesamtkündigungslösung

§ ... BGB. Kündigung bei Mehrheit von Mietern. (1) Ist das Mietverhältnis mit zwei natürlichen Personen als Mietern geschlossen worden, so ist jeder Mieter berechtigt, das Mietverhältnis auch mit Wirkung für und gegen den anderen Mieter zu kündigen, (2) Der Mieter, der die Kündigung erklärt, hat den anderen Mieter von der Abgabe der Kündigungserklärung unverzüglich in Kenntnis zu setzen, (3) Diese Vorschrift findet keine Anwendung, wenn zwischen den Mietern eine Ehe oder Lebenspartnerschaft besteht.

2. Teilkündigungslösung

§ ... BGB. Teilkündigungsrecht bei Mehrheit von Mietern. (1) ist das Mietverhältnis mit zwei natürlichen Personen als Mietern geschlossen worden, so ist jeder Mieter berechtigt, das Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter nur mit Wirkung für und gegen seine Person zu kundigen. Das Mietverhältnis wird zwischen dem Vermieter und dem anderen Mieter fortgesetzt. (2) Der Mieter, der die Kündigung erklärt, hat den anderen Mieter von der Abgabe der Tellkündigungserklärung unverzüglich in Kenntnis zu setzen. (3) Diese Vorschrift findet keine Anwendung, wenn zwischen den Mietern eine Ehe oder Lebenspartnerschaft besteht.

§ ... BGB. Kündigungsfrist bei Teilkündigung von Mietern. Die Teilkündigung ist innerhalb der Fristen des § 573 c zuzüglich einer weiteren Frist von einem Monat zu erklären soweit nicht vertragliche Bestimmungen die Einhaltung einer anderen Frist vorsehen. Auch diese Frist verlängert sich um einen Monat.

§ ... BGB. Kündigungsrecht des Vermieters bei Teilkündigung, eines Mieters. (1) Geht dem Vermieter eine Teilkündigung im Sinne des § ... zu, so kann er innerhalb einer Frist von zwei Wochen, die mit dem Zugang beginnt, dem anderen Mieter ge-genüber erklären, dass er sich der Teilkündigung an
schließt. In diesem Fall endet das gesamte Mietverhältnis mit dem Ablauf der Frist des § .... (2) Der Vermieter kann sich der Teilkündigung nur anschließen,
wenn ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem anderen Mieter unzumut-bar ist.

II. Änderungen der HausratsV0

Entsprechend den obigen Ausführungen soll zunächst nur die Möglichkeit geschaffen werden, bereits während des Getrenntlebens eine auch im Außenverhältnis zum Ver-mieter wirksame Regelung über die weitere Nutzung der Ehewohnung zu erreichen. Dabei stellt sich eine kaum zu vermeidende Konkurrenz zwischen § 1361 b BGB und den Vorschriften der HausratsV0 ein, wobei eine Aufhebung des §1361 b BGB aber durch dessen vor allem zeitlich weiteren Anwendungsbereich nicht in Betracht kommt. Vor diesem Hintergrund erscheint es sinnvoll, als Kriterium für die Durch-führung eines Verfahrens nach den §§ 1, 5 HausratsVO bereits vor der Scheidung ein dauerndes Getrenntleben der Ehegatten zu verlangen, da nur die Aussichtslosigkeit der Wiederherstellung des ehelichen Zusammenlebens eine endgültige Regelung im Außenverhältnis unter Eingriff in die Rechte des Vermieters rechtfertigen kann.

In § 1 HausratsV0 wird folgender Abs. 2 eingefügt:

§ 1 HausratsV0. (2) Eine Regelung im Sinne des Abs. 1 kann hinsichtlich der Ehe-wohnung auch erfolgen, wenn die Ehegatten dauerhaft getrennt leben und es sich bei der Wohnung um eine Mietwohnung handelt. Der bisherige Abs. 2 wird zu Abs. 3.

II. Derzeitige Rechtslage

Bei Personenmehrheiten kann die Abänderung des Mietvertrages wirksam nur zwi-schen allen Mietvertragsparteien vereinbart werden. Der Auszug einer Mietpartei als solcher führt nicht zur Aufhebung oder Veränderung des Mietverhältnisses. Er ist lediglich eine Tatsache ohne Rechtswirkung auf den Bestand des Vertrages. Die Ver-tragsänderung bedarf daher der Willenserklärung aller Vertragspartner (Einheitlich-keit des Mietvertrages). Die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur erkennt eine gesamthandähnliche Bindung der Mietermehrheit, aus der kein Mieter ohne Zustimmung des anderen Mitmieters entlassen werden kann.

Die einseitige Kündigung der ausgezogenen Mietpartei führt nicht zur Beendigung des Mietvertrages. Denn bei Personenmehrheiten sowohl auf Vermieter- wie auch Mieterseite muss die Kündigung von allen gegenüber allen Parteien erklärt werden. Dies folgt aus der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und daraus, dass alle Mitmie-ter gemeinschaftlich die Mieterseite des bestehenden Mietverhältnisses bilden.

III. Ausnahmen vom Prinzip der Einheitlichkeit

Die Rechtsprechung hat Ausnahmen von diesem Prinzip lediglich in begrenzten Fäl-len zugelassen. So hat beispielsweise die Rechtsprechung die Verpflichtung des Ver-mieters statuiert, die Kündigung auf den vertragsbrüchigen Mieter zu beschränken, wenn nur dieser durch sein Verhalten Anlass zur Kündigung gegeben hat und dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragstreuen Mieter zu-gemutet werden kann. Begründet wird dies mit dem Grundsatz von Treu und Glau-ben und der Erwägung, dass der vertragstreue Mieter keine Veranlassung zur Kündi-gung gegeben habe. Diese dogmatisch schwache Begründung hat zur Recht Kritik hervorgerufen.

Im Falle der Vermietung einer Wohnung an eine Wohngemeinschaft hat der Vermie-ter den Wechsel von Mietern hinzunehmen, wenn er den Mietvertrag nicht mit den einzelnen Mietern sondern mit der Wohngemeinschaft abgeschlossen hat. In einem solchen Fall wird in der Rechtsprechung verbreitet die Auffassung vertreten, dass der Vermieter im Zweifel konkludent die Zustimmung zu dem typischerweise damit ver-bundenen ständigen Mieterwechsel erteilt habe. In diesen Fällen liegt somit kein Eingriff in die Vertragsfreiheit des Vermieters vor, sondern hat der Vermieter durch eine besondere Vertragsgestaltung selbst sein vertragliches Bestimmungsrecht aufge-geben.

IV. Kritische Würdigung

Die vorgeschlagenen Lösungsansätze in dem Problempapier führen im Bereich der Kündigung zu weitreichenden Durchbrechungen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses. Ausgenommen aus dem Personenkreis der Mietermehrheiten werden nur die Mietermehrheiten, die durch eine Ehe oder Lebenspartnerschaft ver-bunden sind. Aus dem Problempapier erkennbar ist lediglich, dass Ehepartner auf die Regelungen der HausratsVO verwiesen werden sollen.

1. Gesamtkündigungslösung

Auf Grund des zurzeit geltenden Prinzips der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses ist bei Mietermehrheiten zur Abgabe einer wirksamen Kündigung die Erklärung aller Mietparteien erforderlich. Problematisch wird die Situation, wenn sich einer der betei-ligten Mitmieter weigert, die Kündigung mit zu erklären. Für diesen Fall bleibt dem kündigungswilligen Mitmieter nur die Möglichkeit, den nichtkündigungsbereiten Mitmieter auf Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung zu verklagen.

Während die Rechtsprechung überwiegend einen solchen Anspruch bei nicht durch Ehe oder Lebenspartnergesellschaften verbundenen Mietermehrheiten bejaht, ist ein solcher Anspruch bei Ehegatten umstritten. Für Lebenspartnerschaften nach dem Gesetz vom 16.02.2001 liegt zu dieser Problematik soweit erkennbar noch keine Rechtsprechung vor. Doch wird sich die Rechtsprechung ähnlich wie bei Ehegatten entwickeln, da im Wesentlichen mietrechtlich dasselbe Rechtsverhältnis entsteht.

Die vorgeschlagene Gesamtkündigungslösung befreit den kündigungswilligen Mieter somit von dem umständlichen Weg über die Zustimmungsklage. Von der Gesamt-kündigungslösung profitieren der kündigungswillige Mieter und der Vermieter, da durch die einseitige Kündigungserklärung das Mietverhältnis insgesamt beendet wird und somit sowohl in dem Innenverhältnis zischen den Mietern als auch im Außenver-hältnis zum Vermieter eine klare Regelung geschaffen wird.

Benachteiligt wird der bleibewillige Mieter in seinem Bestandsschutz. Dieser Nachteil ist aber hinzunehmen, da nach der derzeitigen Rechtslage auf Grund der Möglichkeit der Zustimmungsklage der Mieter wenn auch mit zeitlicher Verzögerung durch das Klageverfahren das Objekt räumen müsste. Das Bedürfnis des kündigungswilligen Mieters auf Befreiung von künftigen Mietzinspflichten wiegt insoweit ungleich schwerer.

Die Gesamtkündigungslösung bleibt allerdings auf halben Weg stehen, da sie Ehegat-ten und Lebenspartnerschaften ausdrücklich von dieser Möglichkeit ausnimmt. Die in dem Problempapier niedergelegten Erwägungen geben hierfür keine Begründung. Erklärbar wird diese Ausgliederung mit der vorgeschlagenen Änderung der Haus-ratsVO.

2. Teilkündigungslösung

2.1 Kündigungsrecht des Vermieters

Insbesondere die vorgeschlagene Teilkündigungsregelung führt zu einer Einschrän-kung der Rechtsstellung des Vermieters, denn sie verpflichtet ihn, das Mietverhältnis mit dem nichtkündigenden Mieter fortzusetzen. Nur dann, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem anderen Mieter unzumutbar ist, kann er sich der Teil-kündigung des ausscheidenden Mieters anschließen und damit das Mietverhältnis ins-gesamt beenden.

Der Vorschlag stellt somit hohe Anforderungen an die Berechtigung zur Teilkündi-gung des Vermieters. Gemeinhin wird die Berechtigung zur Teilkündigung an Tatbe-stände geknüpft, die außerhalb des Einflussbereiches des Vermieters liegen.

Der unbestimmte Rechtsbegriff der Unzumutbarkeit eröffnet darüber hinaus der Rechtsprechung bei jeder Teilkündigung die Möglichkeit zur Überprüfung der Kün-digung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben. Dem Vermieter würde dabei nach den allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die Tatbe-standsvoraussetzungen seiner Teilkündigung treffen. Welches Risiko damit auf den Vermieter zukommt, ist den Verfassern des Problempapiers durchaus bewusst, denn in ihren Erwägungen räumen sie ein, dass Fallgruppen, welche diesen unbestimmten Rechtsbegriff ausfüllen könnten, außerhalb der bekannten Kündigungsgründe nur schwer denkbar seien. Sie wollen die Herausarbeitung dieser Kategorien der Recht-sprechung überlassen.

Schließlich soll der Vermieter sein Teilkündigungsrecht nur innerhalb einer kurzen Frist von zwei Wochen ausüben dürfen.

Im Prinzip läuft somit der Lösungsvorschlag der Teilkündigung auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit lediglich einem Mieter hinaus, ohne dass der Vermieter eine reale Einflussmöglichkeit hat, zu bestimmen, ob er das Mietverhältnis überhaupt und konkret mit diesem Mieter fortsetzen will.

2.2. Abschlussfreiheit des Vermieters

Das bürgerliche Recht, das Mietrecht bildet insoweit keine Ausnahme, geht von dem Grundsatz der Privatautonomie aus. Privatautonomie ist das Prinzip der Selbstgestal-tung der Rechtsverhältnisse durch den einzelnen nach seinem Willen. Die Privatau-tonomie ist Bestandteil des Selbstbestimmungsrechts des einzelnen Individuums, das ist in seinem Kernbereich durch Art. 1 und 2 GG (Handlungsfreiheit) geschützt wird. Eine wesentliche Erscheinungsform der Privatautonomie ist die Freiheit des einzelnen, seine Lebensverhältnisse durch Verträge in eigener Verantwortung zu re-geln (Vertragsfreiheit). Bestandteil der Vertragsfreiheit ist die Abschlussfreiheit, d.h. die Freiheit der Entscheidung über den Vertragsschluss und den zu wählenden Vertragspartner.

Nach dem das Zivilrecht beherrschenden Grundsatz der Privatautonomie steht es je-dem Vermieter frei, zu entscheiden, an wen er seine Wohnung vermietet. Ebenso steht es ihm frei, zu entscheiden, ob er das Mietverhältnis bei Ausscheiden eines Mie-ters mit dem bleibenden Mieter fortsetzt. Soweit die Rechtsprechung in dem unter III. zitierten Fall einen Anspruch des vertragstreuen Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter aus dem Grundsatz von Treu und Glau-ben ableitet, führt sie einen unzulässigen Kontrahierungszwang ein, der nicht mit dem Grundsatz der Abschlussfreiheit in Einklang zu bringen ist.

Das Mietrecht beschränkt den Kontrahierungszwang auf die Bereiche der Untermiete und den Fall des Eintritts von Angehörigen bei Tod des Mieters (§ 563 Abs. 2 BGB). Eine analoge Anwendung über den gesetzlich geregelten Bereich hinaus, verbietet sich bereits wegen der Schwere des Eingriffs in die Privatautonomie. Die Beschrän-kung des Rechts zu wählen, mit wem das Vertragsverhältnis fortzusetzen ist, greift in den Kernbereich des grundgesetzlich geschützten Rechts auf Abschlussfreiheit ein und erfordert somit eine gesetzliche Regelung (Art. 2 Abs. 2 S. 3 GG). Jeder Versuch, durch richterlichen Gestaltungsakt, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen bleibenden Mieter und Vermieter zu erzwingen, stellt wegen dieses grundgesetzlichen Gesetzesvorbehalts einen unzulässigen Eingriff in die Abschlussfreiheit des Vermie-ters dar.

Die Teilkündigungslösung der Berliner Senatsverwaltung berücksichtigt nicht die Grundentscheidung des Gesetzgebers. Das Mietverhältnis ist ein auf besonderem ge-genseitigem Vertrauen aufbauendes Dauerschuldverhältnis, bei dem der Vermieter auf die Person des Mieters entscheidendes Gewicht legt; dies beweist schon die Viel-zahl der Mietverträge, in denen das Recht zur Untervermietung ausdrücklich ausge-schlossen ist. So zutreffend bereits von dem Gesetzgeber bei der Abfassung des § 549 Abs. 1 BGB a.F. erkannt.

Ein Eingriff in die Privatautonomie wäre unter sorgfältiger Abwägung der grundge-setzlichen Rechte der Vertragsbeteiligten nur dann zu rechtfertigen, wenn das Recht des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses als höherrangiger einzustufen wä-re. Ein solcher argumentativer Abwägungsprozess insbesondere unter Beachtung der grundgesetzlich geschützten Position des Vermieters ist den Erwägungen zu dem Problempapier nicht zu entnehmen.

2.3 Vermögensinteressen des Vermieters

Die Teilkündigungslösung berücksichtigt aber auch nicht die Vermögensinteressen des Vermieters. Häufig bleibt nämlich der sozial schwächere Mieter in der Wohnung mit der Folge, dass sich das Risiko von Forderungsausfällen für den Vermieter er-höht. Die Verfasser des Problempapiers erkennen zwar dieses Problem, sind jedoch der Auffassung, dem Vermieter könne zugemutet werde, es abzuwarten, ob der in der Wohnung bleibende Mieter tatsächlich nicht in der Lage sei, seine vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Der Vermieter könne nach zweimaligem Zahlungsausfall schließlich nach Maßgabe des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen. Sie überse-hen dabei, dass häufig Mieter nach Ausspruch der Kündigung nicht die Wohnung räumen, sondern erst nach einem langwierigen Rechtsstreit. Der Mietausfall be-schränkt sich somit nicht auf zwei Monatsmieten, sondern kann existenzbedrohliche Ausmaße annehmen.

Im Rahmen der Zuweisung der Ehewohnung durch den Familienrichter im Rahmen des Wohnungszuweisungsverfahrens schafft immerhin § 5 Abs. 1 S. 2 HausratsVO einen gewissen materiellen Ausgleich. Diese Bestimmung ermöglicht dem Richter eine zeitlich befristete Sicherung der Vermieteransprüche. Diese ist jedoch nur bis zur Rechtskraft der Scheidung begrenzt. Eine solche Sicherung sieht das Problem-papier jedoch nicht vor.

3. Änderung der HausratsVO

Mit dem Vorschlag zur Änderung der HausratsVO durch Erweiterung des Wohnungs-zuweisungsverfahrens auf den Zeitraum des Dauerhaftgetrenntlebens kommt die Jus-tizverwaltung des Berliner Senats einer alten Forderung nach, die bereits in der Ver-gangenheit in der Literatur erhoben wurde.

Nach der derzeitigen Rechtslage kann vor Anhängigkeit einer Ehesache nur im Ver-fahren nach §§ 1361b Abs. 1 BGB, 18 a HausratsVO die Ehewohnung (vorläufig) zugewiesen werden. Der Gesetzgeber hat strenge Voraussetzungen an die Wohnungs-zuweisung gestellt. Danach kann der getrennt lebende Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies auch un-ter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine un-billige Härte zu vermeiden. § 1361b BGB erlaubt darüber hinaus nur eine vorläufige Regelung. Diese hat lediglich Wirkung im Innenverhältnis und führt zu keiner rechtlichen Veränderung des Mietvertrages unter Bindung des Vermieters. Letztend-lich befreit sie somit nicht den ausgezogenen Ehegatten von seiner Mietzinspflicht.

Die Verfasser des Problempapiers erkennen zwar das Konkurrenzverhältnis, vermö-gen es aber nicht zu lösen. Der Vorschlag würde im Ergebnis die strenge Tatbe-standsvoraussetzung des § 1361b BGB unterlaufen.

Zudem übersehen sie, dass die HausratsVO nicht dazu geschaffen wurde, eine Woh-nung dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten zuzuweisen, wenn der ausgezo-gene Ehegatte keine Rechte an der Wohnung geltend macht. § 1 Abs.1 HausratsVO lautet wie folgt: „Können sich die Ehegatten anlässlich einer Ehescheidung nicht dar-über einigen, wer von ihnen die Ehewohnung künftig bewohnen und wer die Woh-nungseinrichtung und den sonstigen Hausrat erhalten soll, so regelt auf Antrag der Richter die Rechtsverhältnisse an der Wohnung und am Hausrat.“ Wenn die Ehegat-ten sich bezüglich der weiteren Nutzung der Wohnung einig sind, ist ein Regelungs-bedürfnis im Sinne der HausratsVO nicht gegeben. Das Wohnungszuweisungsver-fahren nach der HausratsVO ist somit denkbar ungeeignet, das Verhältnis zwischen Vermieter und den ehelich verbundenen Mietern zu regeln.

Sinnvoller und dogmatisch vertretbarer wäre es nach alldem, eine Novellierung auf die Gesamtkündigungslösung zu beschränken und dabei Ehegatten und Lebenspart-nerschaften einzubeziehen. Unbillige Härten könnten durch verlängerte gesetzliche Räumungsfristen oder Kündigungsfristen abgemildert werden.